Wohnungen Schweiz: 100'000 stehen zum Kauf, aber kaum bezahlbar

Für freie Mietwohnungen gibt es vor allem in Städten oft lange Warteschlangen und das Angebot wird noch knapper. Bis 2040 leben laut dem Bund zehn Millionen Menschen in der Schweiz.

Wer aber eine Wohnung kaufen will, trifft aber auf ein enormes Angebot. Knapp 100'000 Objekte waren im vergangenen Jahr schweizweit ausgeschrieben, wie eine neue Analyse zeigt (siehe Box). Das sind rund 19 Prozent mehr als 2023 und so viele wie noch nie, seit die Analyse erstmals vor neun Jahren erschien.

Das Resultat des gestiegenen Angebots: Verkäuferinnen und Verkäufer von Eigentumswohnungen müssen sich im Schnitt 17 Tage länger als noch im Vorjahr bis zum Abschluss gedulden. Die Ausschreibungsdauer für ein Objekt betrug im nationalen Durchschnitt 92 Tage.

Erstmals seit vier Jahren weist die Region Zürich mit 67 Tagen (plus elf Tage) nicht mehr die kürzeste Inseratdauer auf. Neu sind Wohnungen in der Zentralschweiz mit 62 Tagen (plus vier Tage) am schnellsten weg. Am längsten müssen sich die Verkäuferinnen und Verkäufer wie in den Vorjahren im Tessin (168 Tage, plus 37 Tage) gedulden.

Eigentlich wäre bei sinkenden Zinsen eine Belebung der Nachfrage und somit eine Verkürzung der Inseratdauer zu erwarten, sagt Martin Waeber von der Swiss Marketplace Group. Die Erfahrung lehre jedoch, dass Zinsanpassungen die Nachfrage nach Eigenheimen erst mit einer gewissen Verzögerung beeinflussen. Ein Zinseffekt sei frühestens im laufenden Jahr zu erwarten.

Für Markus Meier, Direktor des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes, sind die hohen Preise eine zentrale Herausforderung für den Erwerb von Wohneigentum – insbesondere für junge Familien. «Die Finanzierung eines Eigenheims bleibt eine anspruchsvolle Hürde», so Meier.

Zwar könnten sinkende Zinsen die Situation leicht entspannen, doch deren Einfluss sei begrenzt: «Die grösste Herausforderung ist nicht der aktuelle Hypothekarzins, sondern die Kapitalbeschaffung und das Erfüllen der Tragbarkeitskriterien», so Meier.

Banken rechnen bei der Hypothekarvergabe mit einem fiktiven Zinssatz zwischen 4,5 und 5 Prozent. Dazu kommen ein Prozent Amortisationskosten und ein Prozent Unterhaltskosten, die auf den Kaufpreis anfallen. Wenn die Tragbarkeit dann über ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen, gibt es keine Hypothek.

Wie eine Auswertung der UBS zeigt, ist die Tragbarkeit selbst mit gutem Lohn meistens kaum noch einzuhalten. Die Grossbank analysierte, wo Personen mit einem Bruttoeinkommen von 200'000 Franken in der Schweiz noch eine durchschnittliche Immobilie mit 110 Quadratmeter Fläche kaufen können, berechnet mit einem Eigenanteil von 20 Prozent und einer Belehnung als Hypothek von 80 Prozent.

Das Ergebnis: Nur knapp die Hälfte der ausgeschriebenen Häuser und Wohnungen sind mit 200'000 Franken Lohn tragbar. Im Kanton Zürich beispielsweise sind die meisten ausgeschriebenen Objekte finanziell nicht mehr tragbar. Interessierte müssen auf Objekte im Thurgau oder Aargau ausweichen.

«Die Immobilienpreise entkoppeln sich zunehmend von den Haushaltseinkommen», sagt UBS-Ökonom Maciej Skoczek. Das führe dazu, dass die jetzigen Löhne nicht mehr ausreichten, um eine Immobilie zu finanzieren. Zwar liesse sich mehr Eigenkapital einbringen, aber auch das sei nicht für jeden Haushalt machbar.