Neue Objektsteuer statt Eigenmietwert: Was du jetzt wissen musst

Was lange währt, wird ... endlich. Nach fast sieben Jahren ist das Geschäft durch: Beide Räte haben am Freitagmorgen im Rahmen der Schlussabstimmungen der dreiwöchigen Wintersession die Wohneigentumsbesteuerung sowie die Objektsteuer auf Zweitliegenschaften angenommen.

Konkret bedeutet die Annahme der Vorlage, dass der Eigenmietwert für Erst- und Zweitwohnungen abgeschafft wird und gleichzeitig eine neue Objektsteuer für selbstbewohnte Zweitwohnungen eingeführt wird, um sogleich fehlende Einnahmen durch Ferienwohnungen in Tourismuskantonen wettzumachen. Auch die Reduktion der Abzüge für Schuldzinsen wurde mit der Vorlage beschlossen.

Was bedeutet das nun genau? Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts beendet eine kontroverse Regelung, bei der Wohneigentümer ein fiktives Einkommen, generiert durch ihre eigene Liegenschaft, versteuern mussten. Das fiktive Einkommen sollte eine Annäherung an mögliche Mieteinnahmen darstellen, die anstelle des Bewohnens durch die Eigentümer selbst generiert werden könnten.

Er variiert von Kanton zu Kanton, darf aber nie tiefer als 60 Prozent der Marktmiete sein. Im Kanton Zürich beispielsweise liegt der Eigenmietwert typischerweise bei 60 bis 70 Prozent des geschätzten Marktmietpreises, abhängig etwa von der Art der Immobilie und nach individuellen Abzügen wie etwa Renovationsarbeiten.

Ein Rechenbeispiel: Ein Haus im Wert von einer Million Franken mit einem geschätzten Mietwert von 3000 Franken pro Monat ergibt einen jährlichen Eigenmietwert von 36'000 Franken. Bei einem durchschnittlichen Steuersatz von 20 Prozent ergab das eine Steuerbelastung von rund 7200 Franken pro Jahr.

Die Möglichkeit, Hypothekarzinsen steuerlich abzuziehen, war bisher eng mit dem Eigenmietwert verknüpft. Ohne Eigenmietwert würden diese Abzüge zu einer einseitigen Begünstigung von Wohneigentümern führen, die Hypotheken aufnehmen. Um eine Schieflage im Steuersystem zu vermeiden, begrenzt die Vorlage künftig den Abzug von Hypothekarzinsen. Zinsen können nur noch geltend gemacht werden, wenn sie den steuerbaren Vermögensertrag, etwa aus Mieteinnahmen, übersteigen. Diese Massnahme ist ein zentraler Teil der Reform, um Einnahmeverluste auszugleichen.

Zumindest kurzfristig werden Einnahmen fehlen, ja. Die Abschaffung des Eigenmietwerts bedeutet Mindereinnahmen für Bund, Kantone und Gemeinden. Experten schätzen den Ausfall auf mehrere hundert Millionen Franken pro Jahr. Die neue Objektsteuer auf Zweitwohnungen kann diesen Verlust teilweise ausgleichen, vor allem in Tourismusregionen. Ob die Steuerreform langfristig haushaltsneutral bleibt, hängt von der genauen Ausgestaltung der neuen Regeln ab.

Die neue Objektsteuer betrifft selbstbewohnte Zweitwohnungen, wie etwa Ferienhäuser. Sie soll Einnahmenverluste durch den Wegfall des Eigenmietwerts kompensieren, insbesondere in Tourismus-Kantonen. Wie hoch diese Steuer sein wird, ist kantonal unterschiedlich. Erste Schätzungen gehen von einer jährlichen Steuer zwischen 0,2 und 0,4 Prozent des Liegenschaftswerts aus. Für eine Zweitwohnung im Wert von einer Million Franken könnte das etwa eine jährlich Steuer von 2000 bis 4000 Franken bedeuten.

Haus- und Wohnungseigentümer, die ihre Immobilien selbst bewohnen, profitieren durch den Wegfall des Eigenmietwerts. Sie werden künftig weniger Steuern zahlen müssen. Besonders Personen mit einem hohen Eigenmietwert und geringem tatsächlichen Einkommen dürften deutlich entlastet werden. Heisst: Nicht nur Reiche profitieren vom Entscheid, sondern auch beispielsweise Rentner mit tiefer Rente und Wohneigentum, die mit ihrer tiefen Rente den Eigenmietwert auf ihre Liegenschaft, die sie bewohnen, stemmen müssen. Allerdings ist es immer entscheidend, wie hoch die Hypothekarschulden auf den Immobilien sind.

Besitzer von Zweitwohnungen könnten durch die neue Objektsteuer stärker belastet werden, besonders in touristischen Gebieten. Auch Personen, die ihre Immobilien nicht als Hauptwohnsitz nutzen, könnten von höheren Steuerabgaben betroffen sein. Die Regelung könnte Kantonen und Gemeinden ermöglichen, die Steuer auch auf ungenutzte oder selten genutzte Immobilien anzuwenden, was die Steuerlast für Besitzer solcher Objekte weiter erhöht.

Die Objektsteuer soll Teile der Mindereinnahmen durch den Wegfall des Eigenmietwerts kompensieren. Dies betrifft aber vor allem touristische Kantone, in denen viele Zweitwohnungen stehen. Wie dies andere Kantone nebst der Reduktion der Abzüge auf Schuldzinsen kompensieren, ist unklar. Anpassungen der Vermögenssteuer, der Grundsteuer oder die Reduktion von Steuerabzügen wären gängige Möglichkeiten. Aber das ist Stand jetzt Spekulation.

Kurz nach der Abstimmung gab die SP jedoch bereits bekannt, die Vorlage an der Urne zu bekämpfen. Dafür hat die Partei nun 100 Tage Zeit, die benötigten 50'000 Unterschriften zu sammeln. Gelingt dies, kommt es zur Volksabstimmung. Andernfalls wird die Vorlage direkt in Kraft treten.

Falls das Referendum zustande kommt, wird das Schweizer Stimmvolk voraussichtlich im Jahr 2025 darüber abstimmen. Bei einer Annahme durch das Volk muss die Vorlage in den kantonalen Steuergesetzen verankert werden. Das kann je nach Kanton unterschiedlich lange dauern, da die Umsetzung teilweise komplex ist. Die meisten Änderungen könnten frühestens ab 2026 bzw. 2027 in Kraft treten. Kantone mit vielen Zweitwohnungen (etwa Graubünden oder das Wallis) werden ihre Regelungen zur Objektsteuer priorisieren, um Einnahmeverluste aus dem Eigenmietwert zu kompensieren.